Imagine ser dono de um edifício comercial, galpão logístico ou shopping center? Você deve estar pensando: mas isso requer muito dinheiro. Claro que se o objetivo for comprar um shopping diretamente, não há dúvidas de que será preciso desembolsar uma boa grana. Ao aplicar em fundos imobiliários, o investidor tem acesso a diferentes tipos de imóveis por um valor baixo.
Basicamente, os fundos imobiliários são formados por um conjunto de recursos que tem como finalidade investir em ativos do setor imobiliário, por exemplo, shoppings, lajes corporativas, hotéis, hospitais, entre outros tipos de imóveis. Forma-se, então, um “condomínio fechado”, em que os apartamentos (cotas do fundo) podem ser comprados pelos investidores.
Nesse caso, por ser um condomínio fechado, não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes do prazo de duração do fundo. Para resgatar o dinheiro aplicado, será preciso vender as cotas no chamado mercado secundário, em que os investidores negociam entre si as aplicações financeiras.
Além de comprar salas comerciais, shoppings e outros tipos de imóveis, os fundos imobiliários também podem adquirir títulos ligados ao setor, como o CRI (Certificado de Recebível Imobiliário). Para saber em quais ativos o fundo pode investir, é preciso consultar o regulamento, que determina a política de investimento daquele fundo em específico. A política pode definir, por exemplo, que o fundo aplique o dinheiro somente em imóveis prontos destinados ao aluguel de salas comerciais.
Aplicar em fundos imobiliários é bem parecido com o investimento em ações de empresas, afinal muitos fundos têm suas cotas negociadas na bolsa de valores brasileira, a B3.
Nesse sentido, é possível comprar as cotas em ofertas públicas (quando o fundo está captando dinheiro) ou no mercado secundário – no segundo caso, a aplicação costuma ser feita por meio de plataformas online de negociação oferecidas pelas corretoras de valores.
A valorização das cotas é uma das formas de ganhar dinheiro com esse tipo de investimento, assim como ocorre com ações de empresas. Além disso, as receitas geradas pelos imóveis ou ativos detidos pelo fundo são periodicamente distribuídas aos cotistas. Em geral, os rendimentos são pagos mensalmente. Pela legislação, os fundos devem distribuir, no mínimo, 95% do lucro líquido aos cotistas.
Assim como no caso de fundos de ações, os fundos que investem em imóveis estão sujeitos ao risco de mercado, ou seja, situações inesperadas ou de crise que acabam afetando o setor imobiliário. Consequentemente, os fundos podem ser prejudicados. Mas o contrário também é verdadeiro: um cenário econômico mais positivo tende a beneficiar os fundos (leia mais no fim do texto).
Os rendimentos recebidos por investidores pessoa física são isentos de IR (Imposto de Renda), desde que:
A isenção da mordida do Leão vale somente para os rendimentos. Caso o investidor tenha ganho de capital em operações de compra ou venda de cotas, pagará IR à alíquota de 20%.
Assim como outros fundos de investimento, os fundos imobiliários têm taxa de administração, que serve para remunerar os gestores, cujo percentual varia conforme o fundo. Também há cobrança de taxa de performance quando o desempenho de determinado fundo supera um indicador de referência (benchmark).
Para evitar surpresas, a boa e velha pesquisa é fundamental ao escolher um fundo imobiliário. Leia com atenção a lâmina, o prospecto e o regulamento do fundo.
Bom momento
Com a taxa básica de juros no patamar mais baixo da história, os fundos imobiliários voltaram a se destacar entre os investimentos neste ano. Isso porque a queda da Selic leva investidores a buscar opções de maior risco num contexto de rendimento mais minguado da renda fixa.
Nesse cenário, os fundos que investem em imóveis são uma das aplicações que ganham força. Não é à toa: no ano passado, o Ifix (Índice de Fundos Imobiliários)– que reflete o desempenho dos fundos imobiliários mais negociados na bolsa de valores (B3) – teve valorização nominal de 19,4%. Em 2016, o índice havia registrado ganho de 32,3%.
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