O investimento em imóveis sempre fez sucesso no Brasil. Comprar um apê ainda é o sonho de muita gente. Para quem quer ter isso, mas sem ter que lidar com papelada, manutenção ou dor de cabeça com inquilino, entrar em um fundo de investimento imobiliário é uma ótima opção.

Ele é como qualquer outro tipo de fundo: um condomínio de investidores em que o dinheiro arrecadado é usado para investimentos no mercado financeiro. Quem faz essa seleção é o gestor, profissional que toma as decisões do fundo (como compra e venda de ativos) pensando sempre no melhor interesse dos cotistas. Tudo é registrado e informado, assim como acontece nos fundos em geral.

Por meio dos fundos imobiliários — ou FIIs, como são também conhecidos —, dá para fazer parte de grandes empreendimentos imobiliários, como shoppings, galpões de logística e edifícios de escritórios. Todos esses investimentos dificilmente estariam acessíveis para uma pessoa investir sozinha. 

Os FIIs formam uma categoria de fundos que cresceu muito no mercado brasileiro nos últimos anos. Existem FIIs para os mais variados perfis de investidores, e eles funcionam como uma ótima ferramenta de diversificação de carteira. Ou seja, um investidor que já tenha fundos de renda fixa e de ações, por exemplo, pode acrescentar mais essa opção nas próprias aplicações.

Mas os fundos imobiliários têm algumas outras coisinhas diferentes. A gente te mostra quais são elas!

Carteira de imóveis

Em primeiro lugar, claro, fundos imobiliários têm… imóveis. O gestor usa o dinheiro dos cotistas para comprar os chamados ativos imobiliários. Esses ativos podem ser de dois tipos: fundos de tijolo, imóveis propriamente ditos (residenciais ou comerciais), ou fundos de papel, ativos ligados ao mercado imobiliário.

Fundos de tijolo

Esses FIIs só compram imóveis. O gestor usa o dinheiro dos cotistas para comprar estabelecimentos onde funcionam agências bancárias ou grandes lojas, conjuntos residenciais, prédios de escritórios, galpões, hospitais e outros tipos de espaços. Esses imóveis são, então, alugados. Da receita dos aluguéis, ele tira as despesas administrativas e, o que sobra, é dividido proporcionalmente entre os cotistas. Simples assim.

Isso significa que toda a parte burocrática da administração — aquela chateação que todo proprietário conhece quando tem um imóvel alugado — fica com o gestor. Lidar com a inadimplência e encontrar formas de contornar o problema da melhor forma possível também é uma tarefa dele.

No fundo de tijolo, em resumo, o investidor tem como rendimento parte da receita líquida das locações.

Fundos de papel

Mas também tem fundo que não compra imóveis. Em vez disso, os fundos de papel adquirem títulos ligados ao mercado imobiliário. Nesse caso, os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) são os mais comuns. 

O ganho, aqui, vem dos juros que esses papéis pagam ao investidor — no caso, o fundo imobiliário. É como se os cotistas estivessem emprestando dinheiro às empresas que emitem esses títulos.

Ah, além dos juros, em geral esses títulos pagam a correção da inflação também. Uma boa opção para quem quer proteger o poder de compra do dinheiro investido.

Tanto nos fundos de tijolo quanto nos fundos de papel, o rendimento periódico, que você vai ver também com o nome de “dividendo”, não tem nada a ver com a venda de cotas, viu? Você pode receber o dinheiro, no mínimo, semestralmente, e sua cota continua lá até quando você decidir vendê-la.

Isenção de IR

Uma atratividade do fundo imobiliário é que o rendimento do aluguel (ou juros, nos fundos de papel) é isento de imposto de renda. Bem diferente do aluguel tradicional, que não escapa da mordida do leão. 

Um ponto importante: na venda de cotas você paga imposto se tiver lucro. É o chamado imposto sobre ganho de capital. 

Ganho de liquidez

Mesmo quem nunca teve um imóvel próprio faz ideia da dificuldade que pode ser para conseguir um comprador ou inquilino. No jargão do mercado, isso significa que o imóvel tem pouca “liquidez”. A ideia é simples: pode ser bem difícil transformar uma casa ou apê em dinheiro rapidamente. Além disso, dá trabalho fazer uma avaliação e saber quanto ele está valendo.

Com os FIIs, esse processo é bem mais fácil. Quando quiser sair do investimento, você pode ir à bolsa de valores vender suas cotas. O bom é que tem mais chances de encontrar comprador e vai poder saber se o preço está alinhado ao mercado.

E o que a bolsa de valores tem a ver com isso tudo?

Uma diferença importante dos fundos imobiliários é que eles têm cotas negociadas na bolsa de valores, como se fossem as ações das empresas.

Isso significa que o investidor tem dois caminhos para ganhar nos FIIs: a renda dos aluguéis (fundo de tijolo) ou juros dos títulos imobiliários (fundo de papel) e, também, a eventual valorização das cotas na bolsa.

Esses valores variam dependendo do cenário econômico e das condições do mercado imobiliário. Exatamente como no caso das ações.

Ficou confuso? Explicamos melhor: se você comprar uma cota de FII por R$ 100 em 2022 e ela estiver valendo R$ 150 em 2023, quando você resolver vender, vai lucrar R$ 50. Se a cota estiver valendo R$ 80, a sua perda vai ser de R$ 20 na venda. Mas entenda que esses são os ganhos ou perdas do valor da cota. Durante esse ano, você vai ter recebido os rendimentos normalmente.

É por isso que a gente diz que o FII é, ao mesmo tempo, um investimento de renda fixa e de renda variável. Ele tem uma parcela de cada um.

E aí, se animou para entrar em um fundo imobiliário? Eles estão disponíveis em diversas plataformas, bancos e corretoras para você. Vale lembrar que é sempre importante verificar e compreender se o seu perfil de investidor está alinhado com os riscos do produto. 

Se quiser pesquisar históricos e outras informações, você pode acessar o ANBIMA Data, que tem vários dados sobre os FIIs.